Các giải pháp được đề xuất
Cũng tại tọa đàm, PGS.TS.Nguyễn Văn Xa, Nguyên Cục trưởng Cục quản lý công sản - Bộ Tài chính, đã kiến nghị các giải pháp nhằm khắc phục những bất cập trên.
Thứ nhất, cần có văn bản pháp luật quy định về cơ chế tài chính sử dụng quỹ đất tạo vốn để thanh toán cho nhà đầu tư. Về nguyên tắc, giá đất được định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có mục đích sử dụng đã chuyển nhượng.
Thứ hai, giá trị khu đất tạo vốn phải được xác định theo giá của loại đất đúng với mục đích sử dụng của dự án đầu tư xây dựng theo cơ cấu các loại đất được phê duyệt tại quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500; bỏ quy định phải giải phóng mặt bằng. Đồng thời phải tính đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất của dự án như cơ sở hạ tầng và các yếu tố khác theo quy định của pháp luật về định giá đất.
Thứ ba, phải có chế tài xử phạt tổ chức, cá nhân định giá đất (bao gồm cả định giá khởi điểm để đấu giá đất) nếu tư vấn định giá cho kết quả thấp hơn 20% so với giá đất phổ biến trên thị trường của đất cùng loại, có các yếu tố so sánh tương đương.
Thứ tư, tổ chức đấu giá đất tại các sàn giao dịch bất động sản hoặc treo bảng và thông báo công khai trên nhiều phương tiện thông tin, truyền thông để ngăn chặn sự độc quyền che lấp thông tin về đấu giá.
Thứ năm, các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá đất phải đáp ứng tiêu chí về khả năng tài chính và cam kết thời hạn thực hiện. Đồng thời, Nhà nước có chế tài thu hồi dự án nếu tổ chức, cá nhân trúng đấu giá không đảm bảo đúng hai tiêu chí trên.
Thứ sáu, không áp dụng định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp thu nhập. Vì hai phương pháp này dễ dẫn đến kết quả thiếu đảm bảo độ tin cậy hoặc bị lợi dụng.
Thứ bảy, với các hợp đồng BT, trường hợp nhà nước giao đất cho nhà đầu tư, trường hợp bán đất công và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản mà không thực hiện đấu giá đất cần phải xử lý.
Nhà nước cần hủy các hợp đồng BT có dấu hiệu thiếu minh bạch, giá đất tính theo tiền sử dụng đất quá thấp so với giá bán đất. Kế đó, cần xác định lại giá đất và lập hợp đồng mới với chủ đầu tư dự án. Sau khi xác định lại giá đất, cần truy thu số tiền chênh lệch giữa giá đất xác định lại với giá đất đã thu trước đây…
"Việc này là rất khó khăn và phức tạp, nhưng không phải là không làm được vì chúng ta có rất nhiều nguồn thông tin về giá đất của chủ đầu tư dự án", ông Xa nói.